文章開頭簡單介紹東園處在真州的位置及東園的來歷。真州位于長江北岸，東臨大運河，是水上交通要道，故曰“當東南之水會”。接著寫江淮、兩浙、荊湖正副發運使施昌言、許元和判官馬遵三人，利用閑暇時間“得州之監軍廢營以作東園”。又寫許元于皇祐三年八月來京城辦公事，帶來東園圖，并向作者介紹了東園的情狀。先說東園面積廣百畝，有流水橫其前，園中有池、臺、亭、閣、舟、堂、圃等，且特色各異：池很清，而“浸其右”；臺很高，而“起其北”；亭名“拂云”，以夸張其極高；閣名“澄虛”，以形容池水極清；舟為“畫舫”，以突出其華美；堂可供“請宴”；圃可供“射賓”。再寫今日園中景物的美麗、壯觀與游人的歡樂，與昔日的荒僻殘破、陰森恐怖相對比。作者連用三組結構相同的排比句式，通過今昔對比，強調如今東園景象的美麗多姿和游人的歡樂欣喜，還指出“其物象意趣，登臨之樂，覽者各自得焉”，園中之景不能在圖上一一畫出，也不能由許元一一道來，只能得其概略，所以說這篇園林碑記也只能“書其大概”。接著點出請作者作記的意圖，說東園是四方之賓客與建園者共樂之地，四方之士沒有一天不來，而那三個建園者卻總有一天要離開，若“不為之記，則后孰知其自吾三人始也”。最后稱頌許元三人通力合作，朝廷、民間供應充足，東南百姓無怨愁之聲，閑暇之時，又“與四方之賢士大夫共樂于此”，稱其精神之可貴。

這是一篇風格獨特、寫法新穎的庭園記。作者未曾到真州東園實地游覽，而全憑所見到的一幅圖畫和庭園主人的一番口頭介紹寫成這篇文章，卻能把敘述對象寫得如此真實可感、氣象萬千、美麗誘人。全文最吸引眼球的地方是對東園美麗風光的描繪。這種描繪有三點值得注意：一、全部描寫，皆借他人之口、以第三者的語氣說出，在表現手法上可以說是一種創新。二、著意于東園修建前后的巨大變化。在描寫現在的臺池亭閣、流水畫舫、佳花美術、清宴弦歌的同時，對比描寫了昔日此地的破敗荒涼。這種對比描寫不但加倍襯托出現在的美，而且含蓄地贊揚了庭園的修建者為這種美付出的艱辛。三、句法也有創新。像“臺，吾望以拂云之亭”等數句，就是創新之句。此外，全文用了二十余個“之”字，和《醉翁亭記》連用二十余個“也”字一樣，都使文章增加了回環往復的形式美和一唱三嘆的音韻效果。

譯文
真州作為一個州郡，位置正處于東南水運交通的樞紐地帶，因此成為江淮、兩浙、荊湖發運使的治所。龍圖閣直學士施正臣、侍御史許子春任發運使時，恰好監察御史里行馬仲途擔任他們的判官。三個人為他們能在一起而高興。他們趁著空閑的日子，尋得真州廢棄的監軍營地而修筑東園，每日前往游賞。

本年秋八月，子春因公事來到都城，特將他們所建的東園畫成圖卷帶給我看，說：“這個園寬有百畝，有流水橫在它的前面，清池浸潤在它的右面，高臺建在它的北面。臺上，我們筑起了可供登高望遠的拂云亭；池邊，我們建起了可供俯視清波的澄虛閣；水中，我們造起了浮波逐浪的畫舫。園中空地筑起清宴堂，后園則開辟了一個習射娛賓的園圃。滿池荷花絢麗奪目，幽蘭白芷芬芳撲鼻，還有佳花美木種植成行，濃蔭交織，而過去這里卻是蒼煙白露、荊棘叢生的地方。屋脊高聳，桷子粗大，水光日影，上下搖動，廳堂寬敞幽靜，回聲悠長，清風習習，而從前這里卻是頹墻破壁，深溝斷塹的荒涼廢墟。遇上天氣晴朗，或是逢年過節的時候，真州的文士美女便來游賞，彈琴吹笛，盡情吟唱，而過去碰到風雨陰沉的日子，這里只有鼪鼯鳥獸的嗥叫聲。我因此才深信人力是可以改變環境的啊。這圖里所畫的只是全部景物的十分之一二罷了。至于登高遙望江山的遠近，戲水追逐魚鳥的沉浮，那么自然景物的形象意趣，登高臨水的歡樂，觀賞的人便各有會心了。凡是畫工畫不出來的東西，我也就無法敘述了。請您為我們描寫出個大概的情形來吧。”

子春又說：“真州，天下的交通要沖，四面八方的賓客來往不絕，都可以和我們在這里同游樂，豈止我們三人獨自享受呢？然而池水樓臺日益修葺更新，花草樹木日益繁茂妍麗，四方的人士無日不來，而我們三人總有一天都要離去的，怎能不眷戀于此呢！如果不為這園寫一篇記，那么后來的人誰知道是我們三人創建的呢？”

我認為這三個人才能足以互相輔助成就大事，對他們所負職責又能同心協力，懂得政事的輕重緩急，使上上下下都供應豐足，東南六路的百姓也沒有辛苦愁怨的嘆息之聲。然后才在空閑時間休息，和四方的賢士大夫在園中共同游樂。這都是值得稱贊的事，于是我為他們寫下這篇文章。廬陵歐陽修記。

注釋
真州：宋代州名，治所在今江蘇省儀征縣。
水會：水路交通的樞紐。
江淮：兩浙、荊湖：都是宋代路一級的行政區域。
發運使：全稱為江淮兩浙荊湖發運使。宋代置此司，負責江南六路漕糧征調運輸等事，治所在真州。通常置發運正使一至二人，副使數人，判官數人，綜理漕運事宜。
龍圖閣直學士：宋代特有的學士官名，次于龍圖閣學士。
侍御史：官名，屬御史臺。
監察御史里行：宮名，即代理監察御史。亦屬御史臺。
相得之歡：關系融洽和睦。
監軍：監軍使，朝廷派出監視地方軍事長官的宦官。
歲秋八月：指宋仁宗皇祐三年（年）的秋八月。
以其職事走京師：因公事到京城開封府去。
浸其右：浸潤于東園的西邊。
吾望以拂云之亭：指拂云亭建在很高的臺上。
池，吾俯以澄虛之閣：池邊建造澄虛閣。
畫舫（fǎng）：裝飾華麗的游船。
敞其中：使東園中央開闊。
為清宴之堂：建造清宴堂。
辟其后：開辟兵園為招待賓客射箭的場圃。
射賓之圃（pǔ）：賓客戲射的場地。射：指射箭的游戲。
芙蕖芰（jì）荷：蓮花。
的（dí）歷：即“的睬”，花開晶瑩艷麗的樣子。
白芷：香草名，多生于水澤之處。
列植而交陰：成排地種植，樹蔭交互。
蒼煙白露而荊棘（jí）：意謂此園開辟之前，這里是一片荊棘榛莽，上罩黑煙，下沾白露。
高甍（méng）巨桷（jué）：高高的房脊，巨大的椽木。
寬閑深靚（jìng）：虛敞幽深，景致佳美。
頹（tuí）垣（yuán）斷塹（qiàn）：傾倒的墻壁和挖斷的壕溝。
嘯歌而管弦：唱著歌兒，彈奏著樂器。
鼪（shēng）鼯（wú）鳥獸之嗥（háo）音：黃鼠狼和野鳥怪獸嗥叫的聲音。
信有力：的確是出了大力。
一二之略也：只畫出了十之一二的景致，其余都省略了。
覽者各自得焉：游覽的人會各得其樂。
天下之沖：天下的水道要沖。
私吾三人者：滿足我們三個人的游樂場所。
眷（juàn）眷：留戀。
三君子之材賢足以相濟：這三位君子的才干賢能足以擔負朝廷重任。
知所后先：深深了解漕運的緩急先后。
上下給足：京師和各路糧米供運都很充足。
東南六路：指江東、江西、湖南、湖北、兩浙、淮南六路。
廬陵：歐陽修的籍貫，宋代為吉州，在今江西省吉安市。